Zvažujete, jestli koupit byt družstevní, nebo do osobního vlastnictví? Oboje má své výhody i nevýhody a záleží na situaci kupce, co je pro něj lepší. Pojďme si tedy shrnout přednosti i zápory těchto dvou forem vlastnictví.
Čím se liší družstevní vlastnictví od osobního
Družstevní bydlení stojí na pomezí mezi osobním vlastnictvím a nájmem. Majiteli bytů nejsou přímo jeho obyvatelé, ale celé družstvo. Bytový dům je pak v katastru nemovitostí veden jako jeden celek vlastněný právě tímto družstvem. Majitelé jednotlivých bytů tedy nejsou jako vlastníci vedení, jejich vlastnictví je dáno členstvím v družstvu.
Bydlet v družstevním bytě zároveň znamená být v součinnosti s družstvem. Je to orgán, který má své stanovy, představenstvo a kontrolní komisi a pořádá schůze, na nichž se jedná a rozhoduje o domovních záležitostech. Každý člen má v družstvu svůj hlas, jehož síla je určena velikostí jeho bytu.
Cena bytu a platby za bydlení
To, v čem se družstevní a soukromé byty liší, je cena. Družstevní byt vyjde levněji a v případě, že kupující nemá celou hotovost na okamžité zaplacení, je možné se s družstvem dohodnout na zaplacení části z ceny bytu formou měsíčních splátek.
Při koupi družstevního bytu by se ale každý kupující měl zajímat o to, je-li splacena anuita. Pokud není, měsíční náklady na bydlení budou o to vyšší. Nutné je také počítat s měsíčními příspěvky na služby, do fondu oprav apod. Výše těchto poplatků se odvíjí od velikosti bytu. Bydlení v družstevním bytě je naopak oproštěno od daně z nemovitosti.
Až budete chtít byt prodat…
Na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví je u družstevního bytu jednodušší i jeho prodej – tedy, přesněji řečeno, jde o převod členství v družstvu s právem na nájem bytu. Družstvo musí dostat písemné oznámení o převodu od stávajícího člena, písemný souhlas nového člena a smlouvu o převodu.
Převod členského podílu sice nepodléhá dani z převodu nemovitosti, na rozdíl od prodeje bytu v osobním vlastnictví, družstvo si však dle svých stanov může vyžádat úplatu.
Prodej bytu v osobním vlastnictví je administrativně náročnější. Vyžaduje po prodejci zaplacení daně z převodu nemovitosti, doložení ceny bytu znaleckým posudkem a zapsání nového majitele do katastru nemovitostí. Převod vlastního bytu navíc může trvat poměrně dlouho (v závislosti na lokalitě i několik měsíců).
O družstevní byt můžete přijít, ne vlastní vinou
Jestliže majitelem bytového domu je družstvo, automaticky z toho vyplývá, že dostane-li se toto družstvo z jakýchkoliv důvodů do finančních problémů a platební neschopnosti, důsledky nesou všichni nájemníci a vlastníci – ať už na stávající situaci družstva nesou svůj díl viny, nebo ne.
Družstvo jako právnická osoba za nedodržení závazků odpovídá majetkem. Pokud tedy dojde k vyhlášení konkurzu, bytový dům se stane součástí konkurzní podstaty, družstvo zanikne a jeho členové ztratí veškeré své výsady. K zániku jednotlivých nájmů bytů sice exekucí nedojde, nájemníci však přijdou o právo podílu na majetku. Nový majitel domu jim byty může pouze pronajmout.
O byt nájemníci mohou přijít i tehdy, vezme-li si družstvo např. úvěr na rekonstrukci. Majitelé bytů pak ze zákona ručí za závazky družstva do výše ceny své jednotky. Pokud navíc vlastník bytu souhlasí s tím, že jeho majetek může sloužit jako zástava k úvěru, riskuje v případě, že se družstvo dostane do platební neschopnosti, ztrátu financí i střechy nad hlavou, protože zastavený byt může být prodán v dražbě.
Co je tedy lepší?
S bydlením v družstevním bytě a v bytě v osobním vlastnictví jsou v podstatě spojena podobná práva i povinnosti. Jestliže se tedy budete rozhodovat, jakou formu vlastnictví při koupi bytu zvolit nebo jestli byt od družstva odkoupit, záleží především na tom, co vy sami od vlastnictví bytu očekáváte. Máte-li např. v úmyslu do bytu investovat úspory a pronajímat jej, je osobní vlastnictví jednoznačně lepší - družstva nebývají nakloněna tomu, aby vlastník byt pronajímal. V opačném případě mohou vlastníkovi pronajímání bytu také zpoplatnit.
Mít byt v osobním vlastnictví může být výhodou např. i v případě, že jím chcete ručit, když si berete úvěr. Chcete-li si vzít hypotéku na pořízení bytu v družstevním vlastnictví, banka vám sice taky půjčí, ale ručit musíte jinou nemovitostí, což může být komplikované.
Nakládání s bytem v osobním vlastnictví je v mnoha ohledech jednodušší. O vlastním bytě si majitel rozhoduje sám, může s ním jakkoliv nakládat, rekonstruovat ho bez souhlasu ostatních. Váš byt je zkrátka váš.